首创第7次回A股：寻找长期战略公司、做地标产品

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张凤玲

2.8%，为首创置业香港股票的股息收益率，市盈率为2.87倍，每股股价为3.1港元。资本公司在香港股市k线图上创下新低。经过13年的上市，仅实现了一次增发6亿港元，近三年的年购地资金约为200亿元。

对先锋来说，香港的资本市场已经变成了鸡肋。

4月29日，首创置业将正式召开股东大会，批准公司回归a股。这是首创集团第七次计划回归a股，发行3.7亿股，募集资金38亿元，比现有内资股少20%，比两年前募集资金少60亿元。这些资金将用于北京、上海和天津的核心项目，分别获得6亿元、13亿元和19亿元的财政支持。

根据首创置业董事会设定的目标，首创置业将在一线城市建设标志性建筑，并保持30%的复合增长率——这一增长率属于房地产“黄金时代”。回归a股将成为首创置业2018年实现600亿元年销售额的重要杠杆。

首创置业的一位高管透露，回归a股，除了考虑a股相对较高的市盈率外，还可以提升公司的市场价值，其更重要的意义是以资本为媒介，寻找能够为公司业务提供长期稳定支持、促进业务合作与拓展的战略合作伙伴。

换句话说，首创置业对平安集团、安邦保险等资本方在房地产领域的行为持“开放态度”。相比之下，中国金茂预计在2018年实现800亿元的年销售额，而中国金茂已经嫁接了新华保险。

600亿目标

由于首创置业在2018年设定的年销售目标为600亿元人民币，2015年新增土地投资总建筑面积为343万平方米。2016年，首笔资金需要完成380亿元的销售，计划投资250亿元。尽管净负债比率已从2013年的58%飙升至2015年的77%，但根据凯投地产内部人士的说法，销售是一个硬性指标，“已经下达了军事命令”

没有资金，第一个“857”战略就不能完成，即建设5个月开工，7个月开业，淘汰率是80%。

在接受《经济观察报》采访时，首创置业的一位高管透露，2015年，首创置业的融资成本降低了约2%。采取的措施是将还款期缩短3个月，并降低票面利率。根据首都房地产的融资成本计划，平均融资成本可从8%降至6%左右。实际情况是，虽然2015年第一公司发行的30亿元国内公司债券的票面利率为4.58%，比2014年发行的20亿元债券的利率低1.17%，但融资成本并不特别令人满意。

首创中长期债券已达到365.88亿元，公司债券发行额不超过净资产的40%。截至2015年底，首创置业的银行贷款和公司债券已达到463.49亿元，甚至使用了40亿元的永久债券。虽然2015年的流动比率为2.38，但短期可转换现金流动资产偿还到期流动负债的压力并不小。

先锋几乎使用了所有可用的融资工具，过去的产品需要一个接一个地支付，尤其是大约三分之二的应付账款需要在一年内付清。回归a股是先锋最迫切的事情。

需要提醒的一点是，第一笔资金也是通过建立基金等渠道筹集的。例如，首创置业正与平安地产洽谈股权合作；与此同时，它还在尝试与中信基金建立一种金融合作模式，涉及金额约为80亿元人民币。资本财产的作用既是政府采购，也是地方采购。“我们希望该基金的规模在未来能够进一步扩大，并且会有一个连续的滚动，形成首创置业本身的联合投资，而这种由外部金融资本辐射的基金模式的投资可以形成两种模式的同步发展。州。”资本的相关负责人表示。

地标的血

4月29日的股东大会会支持a股的初始回报吗？

首都房地产的一位重要股东告诉《经济观察报》，他现在关心的是支持首都最大股东回归a股的计划，如果符合预期，他会给予支持。“虽然净资产负债率接近77%，但第一家公司实现了净利润的大规模增长。”资本集团净利润2012年同比增长14%，2013年同比增长37%，2014年同比增长11%，2015年同比增长27.5%。“根据eva评估标准，证明公司回归一线城市的战略是正确的，甚至是前瞻性的。”他说。

目前，a股有很多人在等你，监管机构会在短期内保持稳定持续的发行节奏，新股数量不会一次发行。上述首创置业负责人表示，公司将继续关注相关政策的动向，积极推进申请，争取尽快实现a股上市。

回到a股市场，拓宽融资渠道，第一家公司的销售额能在两年内从300多亿翻一番达到600亿吗？在追求规模的同时，我们如何确保利润增长？“薄利多销”是过去的第一战略。首创置业副总裁胡为民表示，首创置业提出“打造城市主导核心产品”，推出田玉娥西山、田玉娥滨江等高端楼盘，以及以首创中心为代表的超高地标和综合体。“我们希望，我们精心打造的引领城市核心的每一款产品都能成为地区领袖，甚至是地标。例如，田玉娥西山不仅卖，而且做。

目前，首创置业对回归a股的期望最大。“我认为，在未来十年甚至二十年，房地产业将继续健康稳定地发展。随着人均居住面积的增加，未来全国的总需求将会下降，但市场的优胜劣汰正在加剧。一些企业可以在房地产领域成为格力空，而另一些则被淘汰出局，而首创growth/き在接受《经济观察报》独家采访时，分析了首创房地产的一位高管，认为首创必须抓住巨大的发展机遇，并利用需求为项目发展服务。显然，这次回归a股对凯投来说是关键的一步。