读报往年| 万科：“止跌企稳 稳中提升” 争取明年交出满意答卷

读报2021| 万科：“止跌企稳 稳中提升” 争取明年交出满意答卷 字体： 小 中 大 分享到： 读报2021| 万科：“止跌企稳 稳中提升” 争取明年交出满意答卷 2022-04-01 11:43:57 来源：新华网

新华网北京4月1日电(聂晶)3月31日，万科正式发布2021年度业绩公告。

公告显示，万科实现营业收入4528亿元，毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点。归属于上市公司股东的净利润同比下降45.7%至225.2亿元，销售面积3807.8万平方米，销售金额6277.8亿元，同比分别下降18.4%和10.8%。

021营业收入4528亿净利润同比下降45.7%。

报告期内，万科实现营业收入4528亿元，同比增长8.0%；归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%。这是万科上市31年来，继1995年和2008年之后，第三次出现净利润下滑。

对此，万科董事会主席郁亮表示，面对这样的成绩单，他能充分理解股东的失望和困惑，以及由此引发的质疑和批评，向52万万科股东真诚道歉。

至于净利润下滑的原因，郁亮披露，首先是管理层导致的大分散问题。万科曾经是完全授权的分布式机制，有利于在行业高速增长时期快速抢占市场先机。然而，随着竞争的日益激烈，大型复杂的项目越来越多。有单个公司、单个区域，但不具备完整的能力，会表现出不均衡、分散性大的问题，拉低整体业绩；其次，业务方面，同时多轨探索的成本大于预期，对过往业绩有影响。2014年，万科开始转型探索的时候，尝试了很多赛道。以万科的规模，只有一两条赛道，可能不足以支撑可持续发展。然而，多轨同时探索的难度和成本远远超出了最初的估计。过去，开发业务增长迅速，承担了相关成本。但市场环境变化后，这些学费对业绩的影响就显现出来了。

从财务角度来看，净利润下降主要是由于毛利率下降。公告显示，万科整体毛利率为21.8%，同比下降7.4个百分点。扣除营业税金及附加后，整体毛利率由2020年的22.8%下降至17.2%，对应毛利同比减少176亿元；同时，2021年投资收益减少69亿元，原因是权益法确认的投资收益和股权转让相关收益减少；此外，去年下半年以来，特别是四季度以来，万科根据审慎原则，对部分项目和个别股权投资进行了减值处理，合计减少归属于上市公司股东的净利润约26亿元。

2022年，力争实现“止跌、企稳、好转”

“止跌、企稳、提升”是万科2022年的任务。“这八个字里有两个稳字。稳定是我们成功止跌的标志，稳定也是我们复苏的基础。我们有信心、有底气完成任务。”郁亮说。

郁亮万科年报业绩会上表示，随着有利于市场稳定的政策措施的不断出台，房地产行业将回归正常和理性，过高和过低的利润率难以为继，行业收入水平最终将回归社会平均水平，这是万科实现“止跌企稳、稳步提升”的政策基础。

其次，房地产是一个规模超过10万亿的巨大市场，而且经常做，一直在做。他认为，房地产市场仍然是一个巨大的单一产品市场，房地产开发仍然是一项重要的经济活动，也是万科现在和未来的主营业务；同时，随着城市的发展，从增量市场到存量市场，人们的工作生活场景越来越多样化，对房产的内容和服务也有了新的需求。万科以开发、运营、服务为核心，做了充分的布局和准备，形成了自己的房地产综合开发能力，这是万科实现“止跌、企稳、稳步提升”的行业基础。

第三，万科的开发业务将继续处于行业第一阵营，对开发业务进行集中控制和整体管理，继续坚持高质量投资。当前企业的储备资源可以支撑未来2-3年的发展需求，尤其是万科去年累计销售未完成合同金额超过7100亿元，有力支撑了万科的业绩。

第四，万科的经营和服务业务增长迅速，净营业收入(NOI)率增长势头良好，正在逐步形成新的利润库。以REITs为代表的房地产长期股权投资，为企业运营和服务提供了很好的实现增值的途径。

最后，万科的长期稳定经营和主导产业的信用是“止跌企稳、稳步提升”的坚实基础。

“任何计划和目标都是需要人来完成的，一切都是由人来完成的。万科取消了集团合伙人级别，所有人都要下沉到一线。”郁亮说。

坚持审慎投资和稳健的财务状况。

公告显示，面对市场波动，万科保持了安全健康的财务状况。信用评级行业领先，“三条红线”指标符合“绿档”要求。净负债率29.7%，长期处于行业较低水平。有息负债总额稳定，结构优化:有息负债总额2659.6亿元，同比增长2.9%，其中长期负债占比提高至78%。报告期末，万科货币资本1493.5亿元，覆盖短期债务2.5倍，较2020年末增长约0.2倍。本集团连续13年保持正的净经营现金流。到年底，万科股票融资的综合融资成本为4.11%。

一直以来，万科执行稳健的财务政策，进行稳健的投资。“今后，我们仍将坚持按照成本法核算。”万科执行副总裁兼财务总监韩表示，万科的工作原则是追求现金流利润，所以我们特别关注利润是否有现金流支撑。

在发布年报的同时，万科公布了2021年的分红计划，即未来三个月回购20-25亿元。同时，拟每10股派发现金红利9.70元(含税)，共计派发现金红利112.77亿元，占公司2021年净利润的50.06%。不派发红股，不将公积金转增股本。

对此，万科董秘朱旭回应称，今年董事会将分红比例提高到50%，之前一直是35%。主要考虑因素还包括今年股本净利润下降了45%。“未来，公司将把分红比例稳定在35%-40%之间。”

非业务发展形成新的利润源泉

郁亮指出，目前万科为探索服务业务所交的学费已基本交齐，业务和服务业务增长迅速，净营业收入(NOI)率势头良好，正在逐步形成新的利润蓄水池。

数据显示，2021年，万物云营收首次突破200亿元，同比增长32.1%。这项业务已经由传统的单纯的居住服务带动，扩展到社区、商业、城市空之间的服务“三驾马车”，形成了强大的外部竞争力。去年，万物云的新签约面积占对外拓展业务的70%以上，其中商业和办公服务领域的对外拓展地产接近80%。

据万无云CEO朱保全透露，日前，万科分拆万无云海外上市已获中国证监会受理。物流抓住国家基础设施升级机遇，旗下万伟物流近三年营收复合增长率52%，其中2021年营收32亿元，同比增长69%，稳定项目NOI率达到6.5%。目前，万伟物流管理可出租面积1136万平方米，其中冷链仓储面积138万平方米。

长租公寓方面，万科于波近三年营收复合增长40%，其中2021年营收同比增长14%，NOI 5.25亿元，同比增长193%。截至去年年底，已开放15.95万个泊位，年均入住率达95%。在运营管理方面，印度电力过去五年的收入复合增长率为20%，其中2021年收入同比增长24%，NOI(净营业收入)同比增长17%。

“每一次下跌的背后，都暴露出过去发展中积累的短板问题，提醒万科必须时刻保持对市场的敬畏，正视问题，对症下药，快速行动，期待明年给大家合格的答案。”郁亮说。

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